Giao dịch chung cư Hà Nội 'chạm đáy'

Lượng căn hộ giao dịch thành công tại Hà Nội trong quý 3 chỉ đạt trên 3.900 căn, giảm 66% so với cùng kỳ năm trước và cũng là mức thấp nhất tính từ 2024 đến nay.

Thị trường chung cư Hà Nội trầm lắng ở tất cả các khâu, từ căn hộ mở bán mới đến giao dịch thứ cấp - theo ghi nhận thị trường trong quý 3/2026 vừa được CBRE công bố.

Trong quý 3, chỉ có khoảng 6.200 căn mở bán mới tại Hà Nội, giảm 28% so với quý trước và giảm 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Trước thực trạng ế ẩm, một số chủ đầu tư chủ động lùi thời điểm mở bán quỹ hàng mới sang các quý tiếp theo.

Dù vậy, tính chung 9 tháng năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán ở Hà Nội đạt khoảng 22.820 căn, tăng 8% so với cùng kỳ năm 2025 và tăng 20% so với 9 tháng năm 2024. Trong đó, hơn 50% nguồn cung mới trong quý đến từ các dự án đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên).

Điểm đáng chú ý là giá mở bán mới tại nhiều dự án đã giảm nhẹ. Mặt bằng giá chào bán sơ cấp trung bình khoảng 86 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT, chiết khấu...), thấp hơn 9% theo quý và 6% theo năm.

Tương tự, giá bán sơ cấp các dự án căn hộ chung cư nội đô Hà Nội trong quý 3/2026 đạt trung bình 102 triệu đồng/m 2 , thấp hơn 6% so với quý 2 và 3% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn cung tăng, giá giảm, song thanh khoản tiếp tục chững lại. Lượng căn hộ bán được tại Hà Nội trong quý 3 đạt trên 3.900 căn, giảm 33% theo quý và 66% theo năm. Theo CBRE, đây là mức hấp thụ theo quý thấp nhất kể từ quý 1/2024.

Lãi suất thả nổi ở mức 13 - 15%/năm tại một số ngân hàng thương mại đã tạo rào cản đáng kể với nhóm người mua sử dụng đòn bẩy tài chính. Để duy trì thanh khoản, một số chủ đầu tư đã triển khai gói lãi suất cố định kéo dài đến 5 năm, thậm chí áp dụng sau thời điểm bàn giao, nhằm giảm thiểu rủi ro chi phí vốn ngắn hạn cho người mua.

Giá chào bán căn hộ trên thị trường thứ cấp Hà Nội đạt trung bình khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 5% theo quý và 8% theo năm. Đây cũng là lần đầu tiên giá bán ghi nhận mức giảm theo năm sau 2 năm tăng trưởng nóng.

Giá biệt thự, liền kề giảm về mức giữa năm 2025

"Áp lực chính đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, buộc phải giảm giá chào bán để tăng khả năng hấp thụ khi chi phí lãi vay vượt khả năng chịu đựng trung hạn. Song thanh khoản nhìn chung vẫn còn hạn chế do tâm lý thận trọng, ngay cả với người mua tự sử dụng", báo cáo nêu.

Tương tự chung cư, phân khúc nhà đất, liền kề cũng tiếp tục giảm về giá cũng như lượng giao dịch. Số căn bán cả quý 3 chỉ đạt hơn 500 căn, tương đương khoảng 30% nguồn cung mới trong quý. Chỉ nhóm người mua có năng lực tài chính mạnh, ít phụ thuộc vào vay ngân hàng, mới đủ điều kiện tham gia ở mức giá hiện tại.

Giá chào bán thứ cấp trung bình đạt khoảng 183 triệu đồng/m² đất, giảm 6% theo quý và 4% theo năm, tương đương mặt bằng giá tại quý 2/2025. Lãi suất duy trì ở mức cao, khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải hạ kỳ vọng giá để kích cầu.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, thị trường nhà ở Hà Nội đang trải qua một chu kỳ tái cân bằng sau khoảng 2 năm tăng trưởng liên tục. Nguồn cung năm nay dồi dào hơn, nhưng thanh khoản phân hóa sâu hơn.

"Chỉ những sản phẩm thực sự đáp ứng nhu cầu ở thực, hoặc có lợi thế vị trí và chính sách bán hàng cạnh tranh, mới duy trì được sức tiêu thụ tốt", bà An cho hay.

Việc thị trường tích cực hơn hay tiếp tục xu hướng trầm lắng trong năm 2027, theo chuyên gia CBRE, phụ thuộc lớn vào diễn biến lãi suất và quyết định ra hàng của các chủ đầu tư lớn.