Nhiều chủ chung cư vùng ven hạ giá thuê

Hà Nội Nhiều chủ chung cư vùng ven chấp nhận giảm giá thuê 8-10% trước áp lực cạnh tranh nguồn cung mới, siết kinh doanh lưu trú ngắn ngày (homestay, Airbnb...) trong tòa nhà.

Cuối năm ngoái, chị Phan Thủy (41 tuổi, phường Tây Mỗ) vay ngân hàng gần 3 tỷ đồng để mua một căn chung cư tại đại đô thị phía tây Hà Nội. Căn này rộng 64 m2 ở phân khu đã bàn giao hơn 5 năm, giá trên 5 tỷ đồng. Thời điểm đó, thị trường chung cư tăng nóng, chị Thủy mua nhà đã bàn giao để đón sóng tăng giá, có thể cho thuê ngay và dùng dòng tiền này trả lãi ngân hàng.

Tuy nhiên, chưa hết hợp đồng một năm, khách đã trả nhà vào cuối tháng 8. Cùng khu vực, nhiều phân khu mới bàn giao được chủ rao cho thuê với giá ngang các tòa cũ. Chị Thủy lo khó tìm khách nên giữ nguyên mức cho thuê (11,5 triệu đồng một tháng), dù vừa đầu tư gần 100 triệu đồng làm lại nội thất.

Sau một tháng rao nhưng chưa có khách chốt, môi giới tư vấn chị giảm bớt tiền nhà để dễ tìm người. "Tôi phải giảm giá hợp đồng năm đầu còn 10,5 triệu mới có người thuê. Trong khi chi phí làm lại nội thất, trả phí môi giới tốn gần bằng cả năm tiền cho thuê nhà", chị Thủy cho biết.

Tương tự, tại khu vực phía đông, nhiều chủ chung cư cũng giảm giá thuê để hút khách mùa thấp điểm. Anh Mạnh Hà (38 tuổi, xã Gia Lâm) từng xuống tiền mua hai căn hộ studio vào giữa năm ngoái tại phân khu đã bàn giao 6 năm. Anh chọn loại căn studio vì vừa tầm tiền lại được khách thuê để kinh doanh homestay, spa ưa chuộng.

Tuy nhiên, từ ngày 26/8, Nghị định 339 đã tăng mức phạt lên đến 100-130 triệu đồng với chủ căn hộ nếu không ở, cho thuê làm homestay, Airbnb... Khách thuê làm spa rời đi, anh Hà phải chuyển sang phương án tìm người ở lâu dài, chấp nhận giảm giá thuê về 5,5 triệu đồng một tháng.

Với khoản vay ngân hàng còn hơn 2 tỷ đồng, anh cho biết mỗi tháng vẫn phải bù 15-16 triệu tiền trả ngân hàng cho hai căn. Nếu rao bán thời điểm này, anh tiếc suất đầu tư thua lỗ.

Theo kênh rao tin trực tuyến Batdongsan, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Hà Nội đạt khoảng 3%, trong khi đầu năm 2023 ở ngưỡng 4,9-5%. Trên nền tảng này, nhiều khu chung cư ghi nhận giá cho thuê giảm trong quý III. Đơn cử, so với cuối năm ngoái, giá rao cho thuê trung bình tại phân khu The Sakura - Vinhomes Smart City giảm 14%, dự án The Matrix One hạ 13%. Tương tự, khu Mỹ Đình Pearl giảm 11,6%, Imperia Smart City (8,3%)...

Ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty TNHH Cao ốc Quốc tế Hồ Tây, cho hay tình trạng chủ nhà giảm giá chào thuê chung cư diễn ra cục bộ ở một số dự án, phân khu trong đại đô thị vùng ven. Đây là khu vực liên tục ghi nhận nguồn cung mở bán mới trong hai năm qua. Đến nay, nhiều dự án bước vào giai đoạn bàn giao, đẩy số lượng căn cho thuê lớn ra thị trường, buộc chủ nhà ở các tòa cũ phải điều chỉnh tiền thuê để giữ khách.

Theo ông Thanh, áp lực đang gia tăng với nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính. Trong bối cảnh lãi suất neo cao, mức thả nổi lên đến 13-15% một năm khiến chi phí nắm giữ tài sản của họ tăng mạnh. Trong khi đó, giá bán và hiệu suất cho thuê đi xuống khiến nhà đầu tư giảm kỳ vọng biên lợi nhuận, thậm chí hạ giá để thoát hàng.

Tương tự, bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Cushman & Wakefield Việt Nam, cho hay thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cân bằng cung - cầu sau thời kỳ tăng mạnh trong 2024-2025.

Dữ liệu của hãng tư vấn dịch vụ, bất động sản Cushman & Wakefield cho thấy trong hai năm tới, nguồn cung chung cư, nhà thấp tầng bàn giao ở Thủ đô có thể đạt hơn 28.000 căn. Việc nhiều dự án lớn bàn giao cùng thời điểm khiến hàng thứ cấp tung ra thị trường tăng nhanh, người bán và cho thuê thêm sức ép cạnh tranh. Trong khi đó, người mua và khách thuê nhà ngày càng chọn lọc, khắt khe khi thu nhập sụt giảm.

Các chuyên gia dự báo thị trường thuê chung cư tiếp tục cạnh tranh mạnh mẽ thời gian tới khi dự án mới tiếp tục ra mắt. Bên cạnh nguồn cung chung cư thương mại, Hà Nội còn được giao chỉ tiêu phát triển 84.000 căn nhà xã hội, nhà cho thuê tới 2030. Điều này buộc các chủ nhà phải cạnh tranh bằng chất lượng, giá thuê thay vì chỉ dựa vào vị trí.

Ông Nguyễn Chí Thanh khuyến nghị nhà đầu tư mới trước khi xuống tiền mua chung cư cần cân nhắc kỹ về kỳ vọng tăng giá, hiệu suất cho thuê, dòng tiền và rủi ro thanh khoản. Thay vì mua nhanh bán nhanh, họ nên chuyển sang chiến lược trung và dài hạn, chọn lọc dự án ở khu vực có nhu cầu thuê dồi dào, đảm bảo khả năng thanh khoản khi bán lại.